政策拐点信号或显现 今年地产债累计发行同比下降2成

梁伟超

今年以来,地产行业方向积极、尾部风险缓释,但运行仍有惯性。

数据显示,去年4季度以来,季调后的300城土地成交呈现量价齐跌态势。截至2024年9月,300城土地成交面积/楼面月均价分别较高点回落81.7%/29.4%,其中今年1-9月300城土地成交金额累计同比回落53%。

地产债发行方面,据方正证券团队统计,上周累计发行金额合计52.50亿元,到期金额86.00亿元,净融资额-33.50亿元。截至2024年11月8日,地产信用债累计总发行金额为3438.83亿元,同比下降21.03%,到期金额3765.97亿元,同比下降7.58%,净融资规模为-327.14亿元,去年同期为279.49亿元。

信用 土地 易峘

不过随着11月8日人大常委会披露优化房地产税收、专项债收储相关政策进展后,积极信号较为明显。

市场分析人士指出,优化房地产税收方面或涉及取消普宅标准配套的税费,同时与房地产相关的契税、个人所得税等优化政策或将陆续出台,会进一步降低居民购房成本、降低房企税费压力。

同时易居研究院表示,专项债实际上代表了地方政府的去库存能力,土储专项债重启后,住房交易市场供求关系会有进一步优化空间,财政工具介入,将发挥批量高效的操作优势,有利于稳定市场预期。

地产

从二级市场可以看出,在债市整体震荡偏弱,信用跟随利率调整且内部有所分化下,信用债市场买盘情绪依旧不高,久期方面较为谨慎,交易亮点仍落在地产债上,部分房企的债券走势出现回暖迹象。如“16龙湖04”上周五收盘价报91.5元,上涨1.52%,旗下多只境外债也出现上涨,如“LNGFOR 3.95 09/16/29”近日也多有上涨,已从10月初的74美元涨至80美元附近。

市场人士指出,随着政策重心转向去库存,明确止跌回稳目标,房企新增违约额减少,违约风险出现暂缓迹象,但多集中在“白名单”项目入围较多的国企,民营房企本身的融资环境还难言乐观。

与此同时,华泰证券宏观分析师易峘认为,土拍市场已有所回暖,但继续呈现向一线城市集中的趋势。易峘表示,自2023年以来,季调后的一线城市的土地成交价格回升较快。分省市看,年初至今,厦门的累计土地成交面积同比增长接近2倍,乌鲁木齐、兰州和武汉的累计土地成交面积同比也明显增长。

不过易峘还表示,地产销售尚未走出下行的趋势,部分地区土地市场量价齐跌,土拍热度普遍较低,仅有点状高溢价成交。

市场

在中邮固收首席梁伟超看来,对于机构交易盘来说,四季度信用策略的性价比可能不高,此阶段降低存在感,多看少动为佳;配置盘反倒可以抓住机会,震荡行情下部分地产债也存在信用的错杀和被迫卖出,可能是二级择券的好机会。

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