有北京地产从业者表示，目前，销量较好的楼盘得房率普遍很高，加上赠送得房率超过90%，广东、浙江等地有楼盘得房率甚至能超过100%。政策的鼓励叠加开发商的市场竞争，已经让很多楼盘的公摊“名存实亡”。
上海易居房地产研究院副院长严跃进则认为，尽管“取消公摊”表述不严谨，但更加直接、清晰、容易理解，解决的也是购房者最关心的房价和得房率等内容。“取消公摊”将成为2025年购房领域的热点内容。
▲资料图片 图据视觉中国
公摊政策在国内实施近20年
近日，多地“取消公摊的政策引发关注。
12月17日，河北张家口发布《关于推动房地产市场平稳健康发展的若干措施》，明确提到鼓励实行“现房销售”，逐步推进“取消公摊”。
此前，广西于12月16日发布《广西推动房地产市场平稳健康发展工作措施》也提到，引导市场按住房套内面积计价销售。
12月12日，湖南衡阳发布《关于全市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》规定，自2025年1月1日起，衡阳市行政区域内商品房实行按套内建筑面积（专有建筑面积）计价销售。通知还明确套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。
实际上，在此之前，湖南湘潭、广东肇庆也曾发布过“取消公摊的政策。湘潭规定，房地产开发企业可实行按住房套内面积（不含公摊面积）计价宣传销售。肇庆则规定，从2024年5月1日起，肇庆市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售。2023年7月，合肥市房地产工作专题会议上也曾提到，为避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价。
2022年，内蒙古住建厅在答复政协委员《关于规范房屋“公摊面积”的提案》时表示，将取消“公摊面积”的建议列为近期亟需修订的立法项目建议上报住建部，当时也曾引发热议。
公摊面积在国内的使用始于1995年12月1日，当时开始施行的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，明确规定商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。
重庆则是一个特殊的存在，2002年8月开始施行的《重庆市城镇房地产交易管理条例》规定，商品房现售和预售要以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。当时的报道提到“重庆在全国第一个强制施行商品房销售以‘套内建筑面积’作为计价依据”。但记者近日在重庆二手房交易平台和新房销售页面发现，显著位置标注的面积和价格依然是建筑面积。有销售表示，建筑面积和套内面积都会标注，总价一样，合同里两者也都会写明，而税收和物业费的收取都是按照建筑面积计算。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍，目前报道中提到的“取消公摊”并不准确，公摊是客观存在的，各地的政策只是改变计价方式，由过去的按照建筑面积改为套内面积。
上海易居房地产研究院副院长严跃进则认为，尽管“取消公摊”表述不严谨，但更加直接、清晰、容易理解，解决的也是购房者最关心的房价和得房率等内容。张家口政策中明确提出“取消公摊”四个字，是最大的突破和值得肯定的地方，“取消公摊”将成为2025年购房领域的热点内容。
“取消公摊”会让买房更划算吗？
中指研究院研究总监陈文静告诉红星新闻，目前绝大多数城市在计算房价时采用建筑面积进行计算，楼梯、走廊、入户大堂等公共部分面积被计入公摊面积，一方面导致实际可使用的套内面积低于建筑面积，另一方面由于不同建筑类型的公共部分建筑标准有差异，导致不同项目间得房率会有所不同，在同样的建筑面积下实际可使用的套内面积也会产生差异。
严跃进认为，公摊制度实施中产生了很多猫腻，最典型的就是得房率不高、“所购非所得”，往小说是购房者很窝火，往大说就是侵害购房者权益。“取消公摊是实实在在回应了群众关切，是保障购房权益的非常重要的措施。
如果未来全面执行按照套内面积计价，对买房过程、房价、物业费等会带来哪些影响？
多位接受采访的专家都提到，最明显的影响是让购房人更直观地了解自己购买的房屋。陈文静认为，采用套内面积计算的方式，能把房价更为直观地展现给购房者，一定程度减少信息不对称，增强市场透明度，打消购房者对于公摊的疑虑，帮助购房者更好地进行购房决策，保障购房者权益。
李宇嘉同样提到，住房消费存在很明显的信息不对称，经常是买了房以后才发现公摊面积太大，这一规定则能让购房者消费得清清楚楚，杜绝开发商将部分不应该计入公摊的面积计入公摊，保障购房者的消费权益。
很多人担心“取消公摊会大幅抬高房屋价格，陈文静认为，改变计价方式后，计价面积下降，单价则会上涨，但对总价不会有太大影响。对于房价下跌的城市，调整后房屋单价有望保持不变甚至单价上涨，或能一定程度缓解房价下跌对于购房者预期的影响。严跃进则提到，这种改变会使得房价更加真实，给购房者呈现一个直观的房价。
对于物业费，已经落地该政策的肇庆和实施多年的重庆，都是按照建筑面积计价。多位专家认为，“取消公摊之后，物业费收费方式和价格不会产生变化。即使改为以套内面积计算物业费，收费单价也可能会相应提高，最终对用房成本影响不大。
58安居客研究院研究总监陆骑麟认为，“取消公摊正逐渐成为主流趋势，特别是在部分城市实施该政策后楼市成交量有所回升的情况下，将激励更多城市跟进。但该政策的广泛实施也将引发一系列新问题，如新老住宅面积计算标准的差异可能导致房屋买卖中税费计算复杂化等。陆骑麟建议，在推动政策时不仅要着眼于短期内刺激楼市回暖，还需制定配套措施，以全面应对并解决可能产生的后续问题。
“取消公摊”后，房子的品质还能保证吗？
采访中，无论是专家还是从业者，都认为这些问题无须忧虑。实际上，在很多城市新推出的楼盘上，公摊已经呈现出“名存实亡”的趋势。
北京房产中介宋先生告诉红星新闻，近期北京几个销量可观的楼盘公摊面积都明显变小，大部分楼盘都有赠送面积，最终算下来得房率几乎都在90%以上。除此之外，和当初很多房子2.8米、2.9米的层高不同，现在很多楼盘层高都在3.15米以上，有的甚至达到3.6米。“层高高、得房率高、赠送面积多，这都是开发商主动做的，为了能更好地把房子卖出去。反过来，做不好就没人买，所以不用担心‘取消公摊之后房子质量变差。”
资料图片 图据图虫创意
宋先生说的情况并非个例，浙江各地出台“户属空中花园不计入建筑面积”政策，利用这一政策带来的赠送面积，部分房屋得房率甚至可以超过100%。广州放宽“半开敞空间半计容”面积比例，有的楼盘得房率能达到140%。合肥、长沙也曾发文，通过放松阳台尺寸限制、空中花园不计入建筑面积等政策，侧面提高得房率。政策的放宽和开发商的竞争，已经让很多地方公摊“名存实亡”。
李宇嘉认为，近期各地发布的有关公摊的政策，往往是与现房销售、建筑新规以提高得房率并列在一起。这些都是对房地产供给管理的重要政策创新，能提高住房管理的精细化水平和信息透明度，从业主需求的角度完善公共空间和配套水平，提高业主福利。
陆骑麟表示，好房子与公摊面积的概念并非相互排斥。许多高端住宅项目配备了豪华的会所、气派的入户大堂及丰富的公共活动空间，这些设施虽计入公摊面积，却并未妨碍它们成为品质住宅的代表。当前公众不满的焦点在于购房后公摊面积的不透明，以及实际使用面积的模糊性。
严跃进告诉红星新闻，现行的很多政策比如允许一些面积不计入容积率，客观上是在鼓励房企做大公摊和公共部位，只要把控到位，小区的居住品质不会因为公摊取消而降低。
严跃进称，“取消公摊可以理解为房地产发展新模式的重要内容，各地要结合其他内容综合推进，持续发力推动房地产止跌回稳，结合交房即交证、现房和精装修交付等模式，更好提升购房幸福感，也真正促进购房方面的品质提升。
红星新闻记者付垚 刘亚洲 实习生 张昊睿
编辑 张莉 责编 冯玲玲
